万科万达开启战略合作,重量级房企的"轻资产"突破

日期:2017-09-18 来源:张晓玲 21世纪经济报道

地产“瘦身”进行时

万科和万达这两家超大型房企,不期然却又命定般地走到了一起。

双方携手,意在共同“瘦身”:从重资产的开发公司转变为轻资产的服务型企业。万科住宅植入万达综合体,变得更轻,但体能更强大,市占率更高;万达也借此实现更大边际效应的轻资产化,到2020年万达广场要新开400个。为此,两家公司均走上了包括REITs在内的金融化之路。

而这,也是中国数万亿房地产资产证券化的应有之义:让沉淀于众多商用物业资产的资金得以盘活,让更多投资者能够分享房地产的稳定收益。

当然,“瘦身”从来不是一个容易的过程。当前REITs等的推广,依然存在法律、税收、运营、收益等方面的障碍,需要有关部门和相关各方去逐一扫清。

导读:21世纪经济报道记者获悉,万科与万达的合作,将是强强联手,优劣互补。万科的住宅开发将可能植入万达的综合体,而万达的商业管理运营经验也将传导给万科。

5月13日,一则重磅消息震惊业内:万科与万达要一起合作了!

一家是全世界最大的住宅开发商,如今要转型为城市配套服务商。一家是中国最大的持有物业开发商,已经走在商业消费和文化旅游的道路上;万科管理着500个以上的社区,万达运营近200个商场。

这样的两个“巨无霸”相遇,会激起怎样的火花?21世纪经济报道记者获悉,万科与万达的合作,将是强强联手,优劣互补。万科的住宅开发将可能植入万达的综合体,而万达的商业管理运营经验也将传导给万科。

未来,双方共同的一个转型方向则是,商业服务及轻资产。万科早在前年就提出了“轻资产、重运营”,万科总裁郁亮提出要把服务做到极致;而联系到万达董事长王健林近期的讲话所指出的,万达要坚决转型轻资产、做服务,不难看出这两家重量级房企的图谋,均指向新消费时代的商业服务。

强强联手的战略版图

接近万科和万达的人士透露,王健林和郁亮将共同出席14日的发布会,宣布双方的具体合作内容。

中原地产首席分析师张大伟指出,万科万达的合作,肯定是补足彼此的短处,对拿地将是太有利了。首先,万达的优势是商业综合体运营、低价拿地,万科的优势是住宅开发。双方组合可以联合拿地,后续共同开发、运营。

“这是市场逼迫的。”张大伟说,市场供应的土地越来越多样化,对于万达来说,开发的住宅体量不大,对其来说有点鸡肋,引入万科确实可以增强这部分业务的专业性和溢价;对于万科来说,拿地又必须配有大量的商办用地,而万科可以与万达协调引入万达的商业运营经验,甚至进行股权合作。

他认为,双方主要还是传统业务的合作,是行业领头羊用专业化应对利润下滑的市场现实。

接近万达的人士透露,此次合作是万达首先提出的,但万科方面也很积极回应,因为这是一个对双方均有利的事情:万达要拓展到更多的中小城市,万科也需要更大的市场占有率。

王健林此前在深交所的内部讲话中提到,万达要下沉到三四线,2020年要确保万达广场开店数超过400个,这意味着未来的5年内每年平均开80个;而万科的目标则是10年后年销售额将超过4000亿,总体市场占有率超过6%。

除了传统开发业务,在互联网地产观察人士看来,在巨量的社区和零售商业中,万科万达几乎占据了最优质的资源,是所有地产公司最有可能做成社区O2O及商业O2O的,万科目前已经推出了社区APP“住这儿”,万达则有电商平台“非凡”,如果两家能把这两个领域的大数据全部打通了来做,则想象空间巨大。

从双方目前已有布局来看,万达有文化旅游城,万科松花湖度假区已经开业,双方在度假旅游上的资源整合也存在可能性。

除此之外,同为转型先锋,万科和万达金融创新方面也有合作的可能。“总之,这两家业内重量级公司之间的合作想象空间太大了。”知情人士说。

不过,万科内部人士称,双方合作将首先发挥彼此的特长,万科负责住宅部分,万达负责商业部分,但截至目前只是框架性的战略合作,还没有具体的项目落地。

重量级房企的“轻资产”突破

万科与万达的合作,最终指向双方共同的一个愿景:转型为轻资产的服务型公司。

王健林这两年很不喜欢被人称为“房地产公司”、“开发商”。他说,万达的转型方向是变成一个服务业的公司,一个高科技企业。

他定了一个目标:2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业企业,也就是说,要来自于不动产销售以外的收入和利润。

“净利润如果三分之二来自于房地产以外,这公司就不能叫房地产公司了。”王健林透露,目前已经上市的“万达商业地产股份有限公司”,可能会改名变成“万达商业发展公司”,或者叫做“万达商业服务公司”,或者叫做“万达商业经营管理有限公司”等等,就是彻底去房地产化,实现万达集团核心业务的全面转型。

转型的路径便是轻资产模式,就是从今年开始,投资万达广场的钱不用万达出,都是投资机构出,万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理,使用万达的品牌。所有投资获得的收益,万达跟投资方35/65分成。王健林说,这个模式现在已经正式在运行了。

在这个模式中,万达不需要以前的“以售养租”了,也就是说,住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。万达可以把这部分业务全部交给万科来做。

王健林说,过去重资产模式下,万达进入哪个城市看的是房价,这个地区房价到了8000元,或者到了10000元,卖房有利润,才会考虑去投资。但变成轻资产后,现在进入三四线城市,不用考虑房价了,因为这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金、和投资之间的比例关系。

而对于万科来说,跟随万达的商业做住宅,万达的招商配套可以提供很好的支撑,再加上万科的成本控制和品牌溢价,市占率将加快提升。

万科在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。这是万科的轻资产模式:品牌和管理输出。至于未来是万科仅品牌输出收管理费和分红,还是股权合作,可能就双方具体去谈了。

万科的轻资产模式将贯穿于所有业务。万科董秘谭华杰说,十年后万科住宅业务收入将占比降至50%,以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群,将贡献另外数千亿级的营收,而所有的新业务都将采取轻资产、资本化模式。

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