这些集团分拆物业设立REITs上市的原因主要有两个：一是这些物业升值潜力及回报有限，企业套现之后可投资其他更有价值的项目；二是企业急于套现减债，趁地产市场看好的时机高位套现。
从这个角度来看，为了更好的保护公众投资者的利益，对基金/信托型的外部管理模式REITs的监管还涉及到公司治理、关联交易等方面事宜，监管当局需要限制大房地产企业/集团对REITs经营的干预和控股。
四、中国REITs的发展分析
（一）中国对REITs产品创新的尝试
国内2002年就开始了对REITs的研究，只是发展缓慢，且限于制度瓶颈一直没能推行，随着近年来国内房地产行业转型需求增加，REITs在国内市场上呼之欲出，REITs对房地产行业的改变作用和对经济的推动作用也被大众所期待。
我国REITs的发展过去一度停滞，但随着市场环境的改善以及监管层的大力支持，我国REITs即将步入全新发展阶段。 2007年4月10日，中国证监会成立了REITs专题研究小组，并于2012年组织起草了《资产支持证券投资基金暂行规定（征求意见稿》；2014年9月30日，央行发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》已经提出将积极稳妥开展REITs试点工作；今年1月，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
2014年5月，中信证券发起设立“中信启航专项资管理计划”在深交所综合交易平台挂牌交易，标志着中国第一单权益型REITs产品的顺利破冰，在中国市场上具有里程碑式的意义；但是由于该资产管理计划本身是认购起点较高的私募产品，挂牌深交所的大宗交易平台，这和在深交所进行公开持续竞价交易的股票还有很大不同。
紧接着在2015年，在证监会、深圳市等政府部门的大力支持和鼓励下，作为我国首只公募REITs基金，鹏华前海万科REITs在6月26日启动发行。鹏华前海万科REITs设计成为封闭式基金，在封闭期内投资目标公司股权（目标公司持有万科前海企业公馆，为前海区域的优质甲级写字楼）以获取商业物业租金收益为目标，认购起点为10万元，上市后在深圳交易所场内交易的最低份额为1万元。
（二）REITs对中国未来经济和资本市场的意义
1、REITs波动小收益高，为投资者提供长期资产配置工具。
REITs作为一种长期、低波动性的投资工具，大大丰富了除股票、债券等以外的投资选择。从房地产投资角度看，投资者通过赚取房产买卖差价的直接投资方式将逐渐转变为投资于REITs的间接方式，投资于良好现金流的商业物业，不仅有力地促进资本市场和房地产市场的结合，还使房地产投机行为大为减少。REITs无疑将有助于激发中国资本市场活力，满足多层次的投资需求。
REITs非常适合保险机构资金以及银行长期理财等机构投资者的投资需求。2010年，保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金得以直接投资我国物业资产，不过鉴于物业资产的非流动性，以及实体物业运营的复杂性，高流动性REITs资产依然是机构投资者和长期资金不可或缺的配置。在养老基金投资的大类资产中，股票虽然收益率较高，但短期波动风险大；拥有较低风险的固定收益资产长期收益水平又较低；而REITs的收益和风险特征居于二者之间，能给养老保险基金带来长期稳健回报。因此，REITs的出现将给我国的社保和养老保险基金投资提供波动小且收益高的长期资产配置工具。
经过改革开放近30 年的积累，居民已经积累了大量的财富，截至2014 年底，中国居民存款余额已高达50 万亿。但是总的来看，居民投资渠道还比较狭窄，这也是过去几年民间资本过度投资住宅物业的重要原因。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，且有专业投资机构管理，可以引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。
2、促使房企由重资产向轻资产模式转变，有利于提升中国房地产企业的专业化水平。
我国长期以来的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售（或运营）模式。特别是商业地产的开发以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大，开发商是典型的重资产运营模式。
除了房地产开发商外，目前很多国有控股企业及事业单位拥有可观的物业资产，通过REITs 来盘活这些资产，并提高其运营效率，改善企业的资产负债表是一个很好的方式，也响应了国务院提出的“盘活存量”的目标。
经过90年代以来的住房改革和商业地产的大发展，中国房地产行业规模、存量巨大，但是普遍存在的问题是物业管理水平不高，尤其缺乏专业领域、细分板块的物业管理公司。而房地产公司急于盲目扩大规模，对建成后物业的精细化管理投入资源不足，也导致很多租赁物业的租金收入费率在国际上偏低，影响了物业价值。
参考美国的成功经验，一批专业化REITs的出现—例如专注于购物中心、写字楼、宾馆、大众租赁公寓等方向—将极大促进相关物业管理的专业化、精细化、规模化。随着我国经济结构的升级、广大民众和企业对高质量服务需求的增加，专业化物业服务也会拥有巨大的成长空间。
3、引入长线资金和机构投资者，解决商业地产行业的资金久期错配问题，减少银行体系的风险。
2014年我国房地产开发资金有近46%来源于银行贷款（含影子银行）；影子银行总规模已经达到45.2万亿，占银行总资产的比重增加到26.8%。房地产行业融资规模持续膨胀，加大了整个银行金融体系的风险，且之前一段时间随着国内房地产行业下行，房企也面临着融资越来越困难的局面。
而REITs的出现，无疑将搬走压在开发企业背上“库存高”与“融资难”这两座大山。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益。这将促使房企向轻资产进行转型；从这个意义上来讲，REITs作为除了股权债权基金等融资方式的一种补充，也可以说是另外开拓了一种融资渠道。
即使有充足的银行贷款，商业地产开发商也面临一个问题，即借贷资金一般在3-5年内到期，而商业地产的投资、持有期可以达到数十年。资金期限的错配使得我国难以发展出专业、纯粹的商业地产企业，包括万达物业在内的诸多企业均是通过散售相当一部分的写字楼或商铺物业，实现资金的回收、滚动，再投入到新的开发项目中。
REITs本身作为长期股权资金，其引入将解决前述资金期限错配问题，有效促进我国房地产市场长期健康发展，并少银行体系的风险。
（三）中国未来REITs市场规模推测
目前，我国仅有基金化房地产信托产品，主要是私募性质，其规模要远小于其它房地产信托产品。截至2014年1季度末，我国基金化房地产信托产品规模合计128.52亿元，仅占投向房地产资金信托余额1.15万亿元的1.12%。
从最保守的角度来看，按照美国1960年REITs约2亿美元的上市总市值计算，当时美国REITs上市总市值占美国储蓄总额的0.16％。而我国2013年底的储蓄总额已达44.76万亿元，如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占比看，未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。该规模对房地产资金来源替代率为0.47％。
若长远展望来看，中国商业物业的REITs证券化水平很可能达到美国当前10%的水平，即10%的商业物业被打包装进REITs基金。按照中国商业物业总面积20亿平米计（截止2014年底），每平米0.8万元估值水平，商业物业总市值可达16万亿元，10%的REITs证券化率意味着我国未来上市REITs规模将达1.6万亿元。